澳洲別墅疑問解答

2018-11-05 收藏 打印

[摘要]在別的國家做投資,我們只有按照當地的思維、習慣、喜好去考慮事情,才有可能讓自己的投資收益最大化。

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這兩年來,海外房產投資,慢慢進入公眾的視野,逐漸被不少人所熟知、認可。

每個國家都與中國的國情不同,市場狀況、法律規則都不同,但是仍然還是有不少人在考慮海外房產投資時,用在中國買房的思維去套用在海外房產上面,這是十分不可取的。在別的國家做投資,我們只有按照當地的思維、習慣、喜好去考慮事情,才有可能讓自己的投資收益最大化。

比方說很多人在聽到澳洲房產時,下意識的就會問一句:

多少錢一平米?

然而實際情況是,澳洲通常不使用單平米多少單價來計算房產的價格。

國內的房子是70年使用權,房屋面積都有公攤。而澳洲房屋是永久產權,無公攤面積,基礎不同,是無法籠統的去做比較的。

在澳洲,通常人們討論房產的價格時,最先申明的是區域,其次是房型,打個比方說,在墨爾本west melbourne這個區域,一套2房2衛1車庫的全新公寓的價位在70-80萬澳幣左右。

長居在國內的人們,住慣了公寓,所以當他們在考慮海外房產的時候,也會下意識的考慮公寓。

而實際上呢,在澳洲,別墅是最主流的房屋形式。公寓和聯排,這些都是新興的房屋居住形式,是隨着人口瘋狂增長,近20多年才興起的一種住宅形式。這一點,各位讀者打開谷歌地圖一看便知。墨爾本的CBD儘是高樓大廈,但是再往西或者東延伸,就都是平鋪在地上的一幢幢house了。

很多人覺得:別墅肯定比公寓貴,持有起來是不是成本高呀?別墅租的出去嗎?今天就這些疑問,來更大家一一解釋一下!

1.別墅肯定比公寓貴?

房屋價格是與所在區域是息息相關的。好的區域,不管是公寓還是別墅,價格都不會便宜。

客觀的來說,公寓的位置,都是很不錯的。要麼是在城市的中心,要麼是在火車站商圈附近等等這些人口流動比較大的繁華區域,因此公寓的租金,是非常優越的。能夠帶來非常好的現金流。同時也因為它周邊區域已經成熟繁華,升值的空間就不那麼大了,所以每年的漲幅非常有限。如果碰巧買家還做了比較高昂的貸款,扣除每年的貸款利息,物業費等等這些開支,恐怕還會造成負向現金流。

而別墅呢,墨爾本西南距離CBD26km的位置,一套400平米的土地200平米建築面積的一層house,和墨爾本市中心一套2房2衛1車庫總面積在90平米的公寓的價格是差不多的。公寓增幅有限,通常2-3%的增幅,而別墅的增幅確是可以高達每年15%-20%。所以更加看重土地增值的客戶,一般會選擇購買別墅。

2.別墅持有成本是不是比較高?

從圖中我們可以看出,公寓和別墅在持有期間主要的不同在於:物業管理費和地稅。


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物業管理費是開發商聘請的物業公司,對物業進行統一管理而徵收的費用。物業公司提供的服務,比咱們國內的物業公司的服務更多更全面。費用根據物業所在的區域、物業的檔次、物業的設施以及所提供的服務範圍來決定。通常為3000-6000澳幣一年。

而別墅的地稅,也是一年一徵收,每年政府下面的第三方評估機構會為業主的土地進行評估,從而得到一個評估值,在維州,這個評估值如果超過25萬澳幣,土地才會被徵收地稅。如果買的是升值潛力大的區域,每年房屋漲幅15%左右的情況下,這些地稅,也就根本是九牛一毛了。

3.別墅好不好租呢?

事實上,我們的租賃業務目前負責的最多的租賃case,是別墅的case。位置距離市中心26-30km左右的獨棟別墅,平均1-3個禮拜就可以出租成功。澳洲整體的房屋空置率非常低,在2%左右。100天當中有2-3天是處於空置的狀態,這樣低的空置率在國內是想也不敢想的。

這主要是由於兩國人民對房屋的不同看法引起的。眾所周知,澳洲是一個社會福利好,收入差距相對不大(對比中國以及英美髮達國家),人民對於買房沒有那麼大的執念,也不是非要住在自己的房子裡面不可,甚至澳洲還有很多的租投者,所以社會上有超過35%的人口是選擇租房子的。房屋租賃市場上,租客的數量,是遠遠大於可供租住的房屋的數量的。

所以,在這裡,可以負責任的對各位說一句:澳洲的house,只要區域不差,大多都是很好出租的。

當前的澳洲房市,略微有所降溫。市場趨於冷靜,反倒是一個值得入手的好時機。當然不管在一個什麼樣的市場,總有些人,是在觀望;有些人已經磨拳擦腳準備進入市場;而有些人,早已坐收南半球的租金,手握稅後收入,逐步實現理想。

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