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2018-04-28 收藏 打印

[摘要]投資現房 VS 投資樓花? 投資獨立屋House VS 投資公寓Condo? 15%外國買家稅? 買房和持有物業的額外費用? 你想了解的問題, 都在這裡。

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投資現房 VS 投資樓花? 

投資獨立屋House VS 投資公寓Condo?
15%外國買家稅?
買房和持有物業的額外費用?
你想了解的問題, 都在這裡……

現房 VS 樓花

現房的好處是買下後可以短期內直接入住,很方便也很實用。

缺點是基本買不到新房,大部分都是二手房。如果是新房樓花轉賣,相比較原始開發商的賣出價格通常會有比較高的溢價。

現房的另外一個缺點是根據現行的政策,如果是留學生或者持工簽的朋友購買現房,需要先繳納15%的外國買家稅,等1-2年才能退還,這筆費用無法貸款,需要使用現金(所有非貸款形式的資金)支付。

這無疑會增加購房者的資金壓力,需要根據自身情況仔細考慮,做出相應的判斷。

購買樓花雖然需要等較長的時間,但是好處是買的房子是一手房,同時可以使用比較少的資金量鎖定未來的價格。

很多父母會選擇為剛入大學的留學生子女購置一兩套樓花等他們畢業的時候使用。這樣可以在最開始出比較少的資金,每個月也沒有貸款還款壓力的情況下優先鎖定價格,抵抗不可知的通脹壓力。

很多留學生在加拿大待滿5年左右可以拿到楓葉卡。按照現行規定,如果交接的時候有楓葉卡,則15%的外國買家稅可以免繳,同時也更容易做到貸款。

如果尚未拿到永久居民身份,15%的稅也是在交接的時候才需要交,等於推遲了付款日期。

在現房購買壓力比較大的今天,購買優質的樓花無疑是一個非常好的對抗政策的選項。

獨立屋 VS 公寓

一代投資大師巴菲特說得好,買便宜的好股票,這一點在房地產投資中同樣適用。

從投資角度來講,獨立屋和公寓都是買便宜的好。2014年是買獨立屋的好時節,2014年到2017年初,獨立屋經歷了黃金的3年上漲,相比之下公寓增長緩慢很多。多倫多及周邊衛星城很多獨立屋都增值超過50%,有一些甚至超過100%。2017年4月出台了15%外國買家稅之後,獨立屋價格有所回落。

和溫哥華很類似,由於獨立屋較為昂貴,在外國買家稅和貸款政策收緊的雙重壓力下,相對較為便宜的公寓迎來了春天。2018年,公寓市場依然充滿機會,是投資的好時機。

對於自住的買家來說,獨立屋是比較合適的購買時機,屬於買方市場,更容易買到合適的戶型。大多倫多每年吸納超過10萬新移民,約佔全加拿大移民總數的1/3,剛需非常強勁。對於純投資的買家來說,獨立屋目前租金比較難換上貸款+地稅+雜費等所有費用,需要考慮到每個月的負現金流,謹慎做出決定。

雖然外國買家稅會影響人們的預算,但是並沒有造成移民流失,總的需求沒有減少,租房市場也出現了供不應求的現象。

15%外國買家稅

2017年上半年,大多倫多地區的房市彷彿三伏的天氣,經歷了一波劇烈的上漲,很多購房者怨聲載道。

自2017年4月23日之後,安省出台了應對大多倫多地區房屋過快上漲的一項單獨的稅賦,對所有非居民徵收房屋購買價格15%的外國買家稅,公民和綠卡持有者是不用交這項費用的。

需要注意的是,沒有綠卡的人群中,留學生和工簽持有者享受退稅優惠,留學生在購房後兩年可以向政府申請退稅,工簽持有者在購房後一年可以向政府申請退稅。這極大的保證了政策的制約外國投機行為的範圍。

整體而言,外國買家稅出台之後,並沒有讓房市逆轉,而是讓市場降溫,回歸理性。對於本地居民而言,該項政策確實是帶來了穩定市場的積極作用。

加拿大歷史上出台過幾次房產交易稅的先例,後來也有過取消的過程。相信未來在房地產泡沫危機不嚴重,並且市場投機行為受到有效控制的時候,是有可能再次取消外國買家稅的。

競選中的Ford家族承諾上台後回取消15%的外國買家稅。如果該政策真正實行,會在實行後的一瞬間釋放大量擠壓需求,房屋價格會經歷一波短期暴漲,請有購房準備的朋友注意。

買房和持有物業的額外費用

買房的時候,除了房價本身,最主要的費用是土地轉讓稅,這項費用約佔房價的2%(多倫多市是4%),首次購房的買家,或者過去4年內不持有物業的買家享受部分退稅優惠。除了這項費用之外,驗房費,律師費,產權保險等費用也是需要買家出的,數額較小,通常不需要太擔心。

和國內不同,在加拿大買房是不需要交經濟費的,所有的銷售費用是由賣方支出的。兩個經濟分別代表買方和賣方的利益。

持有物業時,需要交納以下費用:

房屋貸款本息,通常是按月收取。加拿大貸款利率較低很多,絕大多數購房者選擇比較大比例的貸款額度。

房屋保險,通常是貸款的必要條件,否則銀行不會放貸。每個月根據房屋大小從幾十到幾百不等,和車輛保險放在一起會很便宜。

物業稅,通常是每年收取物業估值的0.7%左右??梢园丛?,季度或者半年付。

物業管理費,通常是公寓需要支付的管理公司打理公共空間的費用,教國內高出一截,跟加拿大整體人力成本有直接關係。通常在400-800每個月,相較於國內高出一截。

維修費用,根據物業新舊不等。

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